용적이양제, 도시 개발의 새로운 패러다임
도시 개발과 보존의 조화는 항상 중요한 과제였다. 특히 문화재 보호구역이나 고도제한 지역에서는 건축이 제한되면서 재산권 행사에 어려움이 따르고, 반면 개발이 필요한 지역에서는 용적률 부족으로 인해 확장이 쉽지 않은 경우가 많다. 이러한 문제를 해결하기 위해 도입된 혁신적인 정책이 바로 용적이양제이다.
용적이양제란 무엇인가?
용적이양제는 개발이 제한된 지역에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전하여 활용할 수 있도록 하는 제도이다. 쉽게 말해, 특정 지역에서 발생하는 개발 규제에 대한 보상으로 미사용 용적률을 보다 개발이 필요한 지역으로 이전하여 사용하도록 하는 것이다. 이를 통해 재산권 침해 문제를 해소하면서 도시 개발의 유연성을 확보할 수 있다.
서울시, 전국 최초 용적이양제 도입
최근 서울시는 전국 최초로 용적이양제를 도입해 시행할 계획을 발표했다. 기존에는 개발 제한으로 인해 토지를 제대로 활용하지 못하던 지역에서도 미사용 용적률을 매각하여 경제적 보상을 받을 수 있는 길이 열리게 된 것이다. 반면, 추가적인 개발이 필요한 지역에서는 용적률을 이전받아 높은 밀도의 개발이 가능해졌다. 이는 도시의 효율적인 공간 활용을 유도하고, 보존과 개발의 균형을 맞추는 데 기여할 것으로 보인다.
해외의 성공 사례
용적이양제는 해외에서도 이미 성공적으로 활용된 사례가 많다. 대표적으로 미국 뉴욕의 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’ 빌딩은 인근 그랜드 센트럴 터미널의 미사용 용적률을 이전받아 93층의 초고층 빌딩으로 개발되었다. 이는 역사적인 건축물을 보존하면서도 현대적인 도시 개발을 촉진한 대표적인 사례로 평가받는다. 또한, 일본 도쿄에서도 유사한 제도를 활용하여 역사적 건축물과 고층 건물이 공존할 수 있는 방안을 마련하고 있다.
용적이양제의 기대 효과와 과제
✅ 도시의 균형적 발전
용적률을 효과적으로 재분배함으로써, 특정 지역의 과밀화나 개발 침체를 방지할 수 있다.
✅ 문화재 및 환경 보호
개발이 어려운 보호구역에서도 재산권 침해 없이 경제적 보상을 받을 수 있어 보존과 개발의 균형을 맞출 수 있다.
✅ 개발 가능 지역의 효율적 활용
개발 수요가 높은 지역에서 추가적인 용적률을 활용할 수 있어, 보다 체계적이고 계획적인 도시 개발이 가능하다.
하지만, 용적이양제가 성공적으로 정착하기 위해서는 몇 가지 과제가 존재한다.
- 용적률 거래 기준과 절차의 명확성
- 용적률 이전이 투기적 목적으로 활용되지 않도록 명확한 기준이 필요하다.
- 용적률을 이전받은 지역의 개발 조화
- 추가 용적률이 적용된 지역에서도 기존 도시 환경과 조화를 이루도록 체계적인 계획이 필요하다.
- 지역 간 개발 불균형 해소
- 특정 지역으로 개발이 집중되지 않도록, 지역별 맞춤형 정책이 함께 병행되어야 한다.
미래 도시 개발의 새로운 방향
도시 계획은 단순히 건물을 짓는 것이 아니라, 사람들의 삶의 질을 향상시키는 과정이어야 한다. “미래의 도시는 과거와 현재의 균형 속에서 발전해야 한다”는 말처럼, 용적이양제는 도시 보존과 개발이 조화를 이루는 방향으로 나아가는 중요한 정책적 대안이 될 수 있다. 앞으로 서울을 비롯한 국내 도시들이 이 제도를 어떻게 활용하고 발전시킬지 주목해볼 필요가 있다.